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Rechnet sich die Wohnung zum Vermieten?

Mieter zahlen den Kredit ab, der Staat beteiligt sich über die Steuer – klingt gut. Aber rechnet es sich auch? Hier siehst du Rendite, Cashflow und Steuereffekt deiner Immobilie.

Vermieter-Rechner

Rendite, Cashflow und Steuern

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    So kommt die Zahl zustande

    So rechnen wir

    • Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer deines Bundeslands, ca. 2 % Notar und Grundbuch, bei Maklerkauf 3,57 %.
    • Laufende Kosten: Nicht umlagefähiges Hausgeld (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft), eigene Rücklage für die Wohnung und Mietausfall. Umlagefähige Nebenkosten zahlt der Mieter.
    • Steuern (erstes Jahr): Mieteinnahmen minus Schuldzinsen, nicht umlagefähige Kosten und Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil inkl. anteiliger Nebenkosten. 2 % AfA für Gebäude bis Baujahr 2022, 3 % ab 2023. Ein Verlust senkt deine Steuer auf das übrige Einkommen. Deine eigene Rücklage ist erst absetzbar, wenn du das Geld tatsächlich ausgibst.
    • Eigenkapitalrendite: Cashflow nach Steuern plus Tilgung (dein Vermögenszuwachs) im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital – ohne Wertsteigerung der Immobilie.
    • Nicht berücksichtigt: Wertentwicklung, Mietsteigerungen, Zinsänderung nach der Zinsbindung, Verkauf (steuerfrei nach 10 Jahren).